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房子过户期间被法院查封怎么办?


房子过户期间被法院查封怎么办?
    

案例:

2015年11月中旬,当事人李生、王生来到律所找到我们,称两人共同购买的房屋在过户前被法院查封了,把李生和王生急坏了。具体经过是这样的:李生和王生共同购买张某的房屋,双方于20158月底签订了《房地产买卖合同》并办理了公证手续,李生和王生于当日支付了全部购房款,张某也于同日将房屋交付给了李生和王生,房屋交付后,李生和王生还请了装修师傅对房屋进行了翻修。201511月上旬,双方办理前往有关部门办理了土地更名手续,然而11月中旬向房管部门提交房屋过户资料时,房管部门工作人员却告知李生和王生,因张某的经济纠纷问题,房屋于几日前让法院封了,出不了房产证,李生和王当场傻眼了,房子已经给了全款,自己也拿到房屋钥匙了,就差完成审核出房产证了,这时候房子是否已经属于自己了呢?法院有无权力查封呢?自己的权利应当通过什么方式得到救济呢?

 

法律法规的解读及救济办法

听了当事人的陈述,我们告知当事人不要紧张,除了向当事人答疑解惑,还提出了救济的办法。

法律法规及解读:

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。

依据此规定,不动产的物权公示应该以过户登记为准,只要未办理过户登记,产权人就应是登记在册者,而不是本案中的李生和王生。房子产权还在被执行人名下,法院是可以查封的。

房子过户期间被法院查封怎么办? 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

 购房者可以对执行标的提出书面执行异议,凡符合上述情形的,法院应当裁定中止对该标的执行。

对付清房款的:

房子过户期间被法院查封怎么办?

对支付了部分房款的:

房子过户期间被法院查封怎么办?

救济办法:

根据当事人的实际情况和法律的相关规定,我们认为当事人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,建议当事人立即向法院提起执行异议,要求法院裁定中止对案涉房屋的执行,在提起异议之前,立即做以下证据保全工作,以证明房屋在查封前已完成交付:1、要求卖方张某出具书面《证明》,确认房屋已于查封之前交付给当事人;2、要求装修师傅出具书面《证明》,证明装修师傅于房屋查封前前往案涉房屋进行装修;3当事人前往案涉房屋,拍照证明当事人已实际占有该房屋。

上述案件经我们代理,法院认为案涉房屋在查封前已签订买卖合同、支付了全部购房款,并进行了实际交付,我方当事人亦积极办理土地和房屋的变更手续,本案符合中止执行的情形,裁定中止执行。这让当事人放下了心头的大石,我们作为代理律师也倍感欣慰。

目前,房地产市场火爆,而不动产登记局新成立,房屋与土地等证合一,系统更新不够完善,甚至部分城市还要做权籍调查,导致实际办证时间有时会比法规规定期限更为漫长在此,我们给有意购房的朋友们送上温馨小贴士,希望能帮助大家更称心如意的买到自己心仪的房屋。

《不动产登记暂行条例》

房子过户期间被法院查封怎么办?

律师支招温馨小贴士:

   一、 购房前调查充分。购房前应当对预购的房屋及房产所有者的基本情况做了解。司法实践中不乏出现签合同就付款,等前往办理过户手续时才发现房屋早在签订购房合同之前已被查封的乌龙情形。避免这种情况发生的最好办法是签订购房合同前就和房主一同前往房管所打印房产信息,了解房屋是否存在抵押、查封的情况。另外,还可以要求房主出具个人信用报告(本人可前往中国人民银行查询),以及到最高人民法院被执行人网查询,以了解房主是否存在贷款、担保以及涉诉的情况。

   二、做好证据固定工作。()需要签订书面的买卖合同,最好前往公证处办理公证手续;()购房款最好由银行托管,待支付条件成熟,由银行放款,如未能采用此方式的,最好采用转账方式支付房款,并要求对方开收据;()交房时要求对方出具书面的交房证明,交房证明要记载交房时间,同时前往物业管理处办理入住手续,并保留好水电费、物业管理费交费凭证;()合同约定办理过户登记手续的条件具备时,积极办理过户手续,发现房屋被查封时,及时向法院提起执行异议

(文:周锦、曹雪云)

 

房子过户期间被法院查封怎么办?

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